En svensk bostadsaffär tar ungefär tio minuter av budgivning och en halvtimme hos mäklaren. En spansk tar sex till tolv veckor, involverar minst fyra parter och kräver att du dyker upp personligen hos en notarie. Det är inte krångel för krånglets skull — systemet är byggt för att skydda köparen mot att köpa något som inte är vad det utger sig för. Men det förutsätter att du faktiskt använder skydden. Gör du inte det köper du en fastighet blint, och Kanarieöarna har gott om bostäder med problem som aldrig syns på visningen.
Här är hela kedjan, från första kontrollen i registret till nycklarna i handen — och en ärlig genomgång av vad det kostar utöver priset i annonsen.
Först: NIE-nummer
Utan NIE (Número de Identidad de Extranjero) kan du inte köpa fastighet i Spanien. Numret är din skatteidentitet som utlänning och krävs för att notarien ska kunna upprätta köpehandlingen, för att betala överlåtelseskatten och för att skrivas in i fastighetsregistret. Ansökan görs på polisstation med utlänningsenhet på öarna, eller via spanskt konsulat hemifrån. Räkna med väntetid — på öarna kan tider vara svåra att få under högsäsong, och många köpare löser det genom att ge fullmakt till en gestoría som ordnar det åt dem.
Du behöver också ett spanskt bankkonto. Notarien vill i praktiken se bankcheck eller överföring från spanskt konto, och du kommer att behöva kontot för el, vatten, comunidad och IBI efteråt. Detaljerna kring NIE, folkbokföring och uppehållsstatus finns i vår artikel om NIE, residencia och empadronamiento.
Du behöver inte vara bosatt i Spanien för att köpa. Men det påverkar din skattesituation, både löpande och vid en framtida försäljning, om du är residente eller inte. Läs mer i genomgången av skatt när du bor på Kanarieöarna.
Nota simple — det billigaste du kan göra
Innan något annat: beställ en nota simple från Registro de la Propiedad, det spanska fastighetsregistret. Den kostar bara några euro, går att beställa online, och är den enskilt viktigaste handlingen i hela processen.
En nota simple visar:
- Vem som är registrerad ägare. Ibland är det inte personen du talat med. Ibland är det ett dödsbo där arvskiftet aldrig gjorts klart — vanligare än man tror på öarna.
- Bostadens registrerade beskrivning — yta, antal rum, tomtgränser. Stämmer det inte med vad du ser på plats finns det en förklaring, och den är sällan bra.
- Inteckningar och belastningar (cargas) — bolån, utmätningar, servitut, skatteskulder. I Spanien följer många av dessa fastigheten, inte säljaren. Köper du med kvarstående belastning ärver du den.
- Om objektet är klassat som turistbostad eller har annan användningsbegränsning.
Beställ en färsk nota simple igen strax före tillträdet. Belastningar kan tillkomma under processens gång.
Steg för steg genom affären
1. Budet och reservationen
När du och säljaren är överens skrivs ofta ett enkelt contrato de reserva där du betalar en mindre summa, ofta några tusen euro, för att objektet ska tas av marknaden i ett par veckor. Se till att det står vad som händer med pengarna om affären inte går igenom av skäl som ligger utanför din kontroll — exempelvis att den juridiska granskningen visar problem eller att bolånet nekas.
2. Arras — handpenningskontraktet
Contrato de arras är det bindande avtalet. Den vanligaste formen är arras penitenciales, där handpenningen fungerar som ömsesidig säkerhet: hoppar köparen av behåller säljaren pengarna, hoppar säljaren av ska han eller hon betala tillbaka det dubbla. Handpenningen ligger typiskt kring tio procent av köpeskillingen.
Det här är dokumentet där dina villkor ska in, för efter arras är förhandlingsutrymmet borta. Det som bör stå:
- Exakt datum för notariebesöket.
- Att bostaden överlämnas fri från belastningar, hyresgäster och skulder till comunidad och IBI.
- Vad som ingår — möbler, vitvaror, garageplats, förråd. Garageplatser är ofta separat registrerade fastigheter.
- Att avtalet villkoras av beviljat bolån, om du behöver ett.
- Vem som betalar vilka kostnader.
3. Granskningen
Mellan arras och tillträde ska allt kontrolleras. Anlita en oberoende abogado eller gestoría — inte säljarens mäklare, hur trevlig han än är. Det som ska kontrolleras är att lagfarten stämmer, att bygglov och slutbesked finns, att comunidad-avgifterna är betalda, att IBI är betald och att bostaden är registrerad med rätt yta hos Catastro.
4. Notarien och escrituran
Själva överlåtelsen sker hos en notario. Köpare och säljare är fysiskt på plats, eller företräds av någon med fullmakt. Notarien läser upp handlingen, kontrollerar identiteter, verifierar att betalningen sker och bevittnar undertecknandet av escritura pública de compraventa — köpehandlingen.
Notarien är opartisk och statligt reglerad. Han eller hon företräder inte dig. Har du inte förstått något är notariebesöket sista tillfället att fråga, och du har rätt att få ett utkast till escrituran i förväg. Begär det. Kan du inte spanska ska du ha med en tolk — notarien får vägra att fullborda affären om han bedömer att du inte förstår vad du skriver på.
Nycklarna byter ägare vid bordet.
5. Skatt och registrering
Efter notariebesöket ska överlåtelseskatten betalas inom en tidsfrist på några veckor, och escrituran lämnas in till fastighetsregistret för inskrivning. Registreringen tar ofta ett par månader. Det är först när den är klar som ditt ägande är fullt ut skyddat mot tredje man — därför är det ingen post att slarva med. Nästan alla köpare låter sin gestoría sköta detta.
Samtidigt bör du byta över el, vatten och comunidad till ditt namn. Hur det går till beskriver vi i artikeln om el, vatten, internet och abonnemang.
Kostnaderna utöver köpeskillingen
Tumregeln på öarna är att du ska lägga på en bit i storleksordningen tio procent utöver priset. Fördelningen ser ut så här.
| Post | Gäller | Storleksordning |
|---|---|---|
| ITP — överlåtelseskatt | Begagnad bostad | Flera procent av köpeskillingen; den enskilt största posten |
| IGIC | Nyproduktion, första överlåtelsen | Kanariernas motsvarighet till moms, betalas i stället för ITP |
| AJD — stämpelskatt | Nyproduktion och nya lån | Ungefär en procentenhet, tillkommer utöver IGIC |
| Notarie | Alla köp | Reglerad taxa, några hundra till drygt tusen euro |
| Fastighetsregister | Alla köp | Reglerad taxa, mindre än notariearvodet |
| Gestoría / advokat | Frivilligt men rekommenderat | Ofta kring en procent, eller fast arvode |
| Värdering vid bolån | Vid lån | Några hundra euro |
| Besiktning | Frivilligt | Några hundra euro |
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) tas ut vid köp av begagnad bostad och beslutas regionalt. Kanarieöarna har en egen sats som historiskt legat lägre än på fastlandet, och det finns reducerade satser för förstagångsköpare, unga, stora familjer och personer med funktionsnedsättning. Satserna justeras med jämna mellanrum. Kontrollera aktuell nivå och eventuella nedsättningar hos Agencia Tributaria Canaria innan du räknar på affären — det här är inte en siffra du ska ta från en artikel.
Vid nyproduktion är det i stället IGIC som gäller, eftersom Kanarieöarna har IGIC i stället för spansk moms. Ovanpå det kommer AJD, stämpelskatten på den notariella handlingen. Även bostadssatsen för IGIC har ändrats de senaste åren. Bakgrunden till varför öarna har ett eget momssystem finns i vår artikel om IGIC — Kanarieöarnas moms.
Notarie- och registeravgifter följer statliga taxor och beror på köpeskillingen. De är sällan avgörande för kalkylen. Gestorían är den post där du kan spara pengar men helst inte bör göra det.
Bolån som utländsk köpare
Spanska banker lånar gärna ut till utlänningar, men på andra villkor än till bosatta. Som tumregel:
- Belåningsgrad: bosatta i Spanien får ofta låna upp till kring 80 procent av det lägsta av köpeskilling och bankens värdering. Icke-bosatta får typiskt låna klart mindre, ofta kring 60–70 procent.
- Värderingen styr, inte priset. Värderar banken lägre än vad du betalar måste du täcka mellanskillnaden kontant.
- Dokumentation: deklarationer för de senaste åren, lönebesked eller pensionsbesked, kontoutdrag, skuldförteckning. Räkna med att allt ska översättas och ibland apostilleras.
- Ränta: fast, rörlig eller blandad. Rörliga lån följer Euribor. Fasta räntor på lång sikt är vanligare i Spanien än i Sverige.
- Kopplingsförbehåll: banken erbjuder ofta lägre ränta om du tecknar hemförsäkring, livförsäkring och lönekonto hos dem. Räkna på totalkostnaden, inte bara räntesatsen.
- Tid: sex till tolv veckor är normalt. Skriv därför alltid in lånevillkoret i arras-kontraktet.
Ett alternativ många väljer är att lösa finansieringen i Sverige, mot befintlig bostad, och köpa kontant på öarna. Det gör processen mycket snabbare och gör dig till en attraktivare köpare, men innebär också valuta- och ränterisk som du bör räkna igenom.
Besiktning — inte lagstadgat, men gör det ändå
Spanien har ingen tradition av besiktning motsvarande den svenska, och ingen upplysningsplikt i svensk mening. Du köper i huvudsak i befintligt skick. Betala därför en arquitecto técnico eller besiktningsman för en genomgång, särskilt vid äldre hus och vid fristående villor.
Det som oftast hittas på öarna:
- Fukt och saltangrepp. Havsnära betong tar stryk. Rostande armeringsjärn som spränger betongen (aluminosis och liknande) är dyrt att åtgärda.
- Läckande platta tak. Nästan alla kanariska hus har platt tak. De behöver omtätning med jämna mellanrum, och regnet kommer sällan men häftigt.
- Undermålig el. Äldre installationer utan jordfelsbrytare och med för låg abonnerad effekt.
- Termiter i äldre träbjälklag på de fuktigare öarna.
- Tillbyggnader utan lov — inglasade terrasser, extra rum på taket, poolhus.
Olagligt byggt — det stora fallgroppen
Kanarieöarna har hårda regler för byggande i landskapsskyddade områden, i barrancos och nära kusten. Samtidigt finns det ute på landsbygden gott om hus som uppförts eller byggts till utan lov, ibland för decennier sedan. De kallas fuera de ordenación eller i värsta fall helt olagliga.
Konsekvenserna varierar från att du inte kan bygga till eller få bygglov för renovering, till att banken vägrar belåna, till — i sällsynta fall — rivningsföreläggande. Ett hus vars registrerade yta i Catastro är 90 kvadratmeter men som i verkligheten är 160 är en varningssignal, inte ett kap.
Kontrollen görs genom att jämföra tre källor: nota simple från fastighetsregistret, uppgifterna hos Catastro, och kommunens byggnadsförvaltning (urbanismo), där du kan begära en cédula urbanística som visar vad marken får användas till. Stämmer inte de tre överens ska du få en förklaring innan du betalar handpenning. Detta är en av de saker du betalar din advokat för.
Samma gäller om huset ligger på rustik mark (suelo rústico). Bostäder på jordbruksmark är ett återkommande problem i inlandet på Gran Canaria och Teneriffa, och charmiga finca-annonser döljer inte sällan just det.
Skulder till comunidad och kommunen
I Spanien svarar bostaden för obetalda comunidad-avgifter för innevarande år och ett antal år bakåt — även om skulden är säljarens. Köper du utan att kontrollera kan föreningen kräva dig.
Säljaren ska därför lämna ett certificado de estar al corriente de pago, ett intyg från comunidadens administratör om att avgifterna är betalda. Begär det, och begär samtidigt senaste årsmötesprotokollet och budgeten. Där ser du om föreningen står inför en stor renovering — fasadrenovering, hissbyte, poolombyggnad — som kommer att debiteras som en extra avgift (derrama) efter att du flyttat in.
Fråga också vad den löpande comunidad-avgiften faktiskt är. I enkla lägenhetshus rör det sig om ett måttligt belopp per månad. I anläggningar med pool, trädgård, vakt och hiss kan avgiften vara en av dina största fasta kostnader — se vår genomgång av vad det kostar att bo på Kanarieöarna.
IBI och de löpande kostnaderna
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den kommunala fastighetsskatten. Den beräknas på valor catastral, ett taxeringsvärde som normalt ligger under marknadsvärdet, och satsen bestäms av varje kommun. Det innebär att två likvärdiga lägenheter i grannkommuner kan ha märkbart olika IBI. Skatten betalas en gång om året, ofta med möjlighet till uppdelning, och sköts enklast med autogiro från ditt spanska konto.
Utöver IBI kommer sopavgift (tasa de basura), som allt fler kommuner tar ut separat, samt eventuell avgift för infart eller garage.
Äger du bostaden utan att vara skattemässigt bosatt i Spanien ska du dessutom lämna en årlig deklaration som icke-bosatt även om du inte hyr ut — en schablonintäkt beräknas på taxeringsvärdet. Hyr du ut gäller andra regler, som vi går igenom i artikeln om semesterboende och uthyrning.
Var köper man vad?
Prisbilden skiljer sig kraftigt mellan öarna och mellan kust och inland.
| Område | Karaktär | Relativ prisnivå |
|---|---|---|
| Södra Teneriffa och Costa Adeje | Nyare komplex, sol året runt, stor uthyrningsmarknad | Högst |
| Las Palmas | Riktig stad, storstadsutbud, surfstrand mitt i | Hög |
| Södra Gran Canaria | Turistorter, mycket 70- och 80-talsbestånd | Hög, men varierar |
| Norra Teneriffa | Grönare, molnigare, mer spanskt | Medel |
| Lanzarote | Strikt byggreglering, låg bebyggelse | Medel till hög |
| Fuerteventura | Vind, plats, lägre täthet | Medel |
| La Palma, La Gomera, El Hierro | Få objekt, långsam marknad, svårsålt igen | Lägst |
Tänk på likviditeten. En lägenhet i Los Cristianos eller Maspalomas går att sälja igen inom rimlig tid. Ett hus på El Hierro kan ligga ute i åratal. Osäker på vilken ö som passar din vardag snarare än din semester? Läs vår genomgång av vilken ö som är bäst att bo på.
Ett råd som nästan alla fastboende ger, och som nästan ingen följer: hyr ett år först. Vintern och sommaren är olika, norr och söder är olika, och den ort som är perfekt i två semesterveckor kan vara outhärdlig i november. Hur du hittar ett långtidskontrakt under det året beskriver vi i artikeln om att hyra bostad långtid, och hela flyttprocessen finns i guiden om att flytta till Kanarieöarna.
Skattesatser, avdrag och registreringsregler ändras. Ta alltid aktuella siffror från Agencia Tributaria Canaria och från din egen advokat eller gestoría innan du binder dig — inte från en artikel, och inte från säljarens mäklare.